Mijn favorieten

Wetswijzigingen 2018 met betrekking tot de woningmarkt


Hypotheek en financiering

De aftrek van de hypotheekrente gaat in 2018 omlaag.
Dit betekent dat het maximale belastingtarief waartegen de rente van een hypotheek kan worden afgetrokken, daalt van 50% naar 49,5%.


Loan-to-Value daalt naar 100%

Per 1 januari 2018 kunnen kopers een hypotheek afsluiten tot maximaal 100% van de waarde van hun woning , dit was 101%.

Indien de financiering wordt aangegaan voor energiebesparende maatregelen van de eigen woning kan extra worden geleend tot 106% van de waarde van de woning. De uitzonderingen zijn bedoeld om investeringen in energiebesparende maatregelen of een energiezuinige woning te stimuleren.


De grens voor Nationale Hypotheek Garantie gaat naar € 265.000

Per 1 -1-2018 stijgt de NHG-kostengrens voor woningen die geen energiebesparende voorzieningen hebben van € 245.000 naar € 265.000. Dit is ruim 8 procent hoger als we het vergelijken met 2017. Dit is het gevolg van de stijging van de gemiddelde woningprijs.

Voor woningen waarbij geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen, stijgt de NHG-kostengrens naar maximaal € 280.900 omdat men dan tot 106% van de waarde van de woning mag financieren (€ 265.000,- x 106%).

Enkele voorbeelden van energiebesparende voorzieningen zijn: een HR ketel, spouwmuur-, dak-, leiding- vloerisolatie, HR++ beglazing, energiezuinige kozijnen en/of deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen, energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren, een warmtepomp, warmteterugwinning, een zonneboiler, zonnecellen of een combinatie hiervan.


Het inkomen van de partner telt voor 70% mee

Voor tweeverdieners wordt bij het bepalen van het financieringslastpercentage in 2018 het inkomen van de minst verdienende partner voor 70% meegeteld. Dit was in 2017 nog 60%. De komende jaren zal dit percentage uiteindelijk verder stijgen naar 100%. 

Bij hypotheken die korter lopen dan 10 jaar en die volledig worden afgelost binnen de rentevaste periode, kan voortaan gewerkt worden met de werkelijke rentepercentages i.p.v. met een toetsrente van 5%. Vooral voor ouderen die bij naderend pensioen een leningdeel versneld willen aflossen biedt dit meer mogelijkheden. 


Hypotheekrente over restschulden niet langer fiscaal aftrekbaar

In 2017 was het nog mogelijk om de rente over meegefinancierde restschulden gedurende 15 jaar fiscaal af te trekken. Deze tijdelijke maatregel is per 1-1-2018 afgeschaft.


Vereniging van Eigenaars

Verplicht minimum bedrag VvE reservefonds in 2018
Al langere tijd zijn VvE’s verplicht om een reservefonds te hebben voor het financieren van groot onderhoud aan het appartementencomplex. De wet schrijft echter niet voor hoeveel er in de kas moet zitten.

Op 1 januari 2018 is de ‘Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars’ ingevoerd. Op grond van deze wet dient er jaarlijkse een reservering ten behoeve van het reservefonds plaats te vinden.

De VvE’s hebben daarbij twee opties. De grootte van deze jaarlijkse reservering zal door de vergadering van de VvE worden vastgesteld op grond van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of een bedrag van ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Het gevolg van de wet is dat de maandelijkse bijdrage fors omhoog kan gaan bij een VvE die geen geld in het reservefonds heeft.

Meerjaren onderhoudsplan (MJOP)
De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is via een MJOP. De VvE stelt dit plan vast. Hierin staat precies:
welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen plaats moeten vinden;
wanneer deze werkzaamheden moeten plaatsvinden in een minimale periode van 10 jaar;
wat de kosten van de werkzaamheden zijn.
De VvE weet dan hoeveel zij maandelijks moet reserveren om het onderhoud te kunnen betalen. Zo is er genoeg geld beschikbaar in het reservefonds.

Minimale reservering 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw
Is er geen MJOP opgesteld en vastgesteld? Dan moet een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. De herbouwwaarde van een gebouw staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering.

Overgangsrecht
Het overgangsrecht bedraagt drie jaar. Dat betekent dat alle bestaande VvE’s drie jaar na inwerkingtreding de minimale jaarlijks reservering ten behoeve van het reservefonds moeten realiseren. Indien er uiterlijk 1 januari 2021 niet is voldaan aan deze nieuwe verplichting dan is het mogelijk om bijvoorbeeld het bestuur aan te schrijven of het onderhoud op de vergadering van de VvE te bespreken. Indien dat onvoldoende effect heeft, dan kan een VvE-lid zich wenden tot de rechter om nakoming van de verplichting af te dwingen.

Lening aangaan mogelijk
Met de nieuwe wet is het uitdrukkelijk voor alle VvE’s mogelijk om een lening aan te gaan, mits de splitsingsakte dit niet verbiedt. De rente van de lening is voor de leden van de VvE aftrekbaar voor de inkomstenbelasting en de bank kan alleen de appartementseigenaar aanspreken voor hun eigen aandeel.

Hoofdelijkheid is daarmee niet van toepassing. De leenschuld gaat bij de levering van het appartement over op de nieuwe eigenaar. De lening kan worden gebruikt om het noodzakelijk onderhoud te bekostigen of om over te gaan tot verduurzaming.


Bron: NVM Juridische Dienst